不動産営業の仕事内容&売却時お役立ち情報

不動産営業の仕事 about non

前職、不動産営業補助でした。不動産営業はきついのか、本当の辛さを味わう前に辞めていまいました。一連の仕事はみてきたので、不動産営業になりたいという方の参考になれば嬉しいです。また「売主さんが必ずやった方がいいこと」についてもお伝えします。

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不動産営業の基本的な仕事内容(仲介の場合)

1.不動産流通システム(通称レインズ)で新着物件を検索
2.物件の状況を電話で確認(申込が入っていないか、詳細住所等)
3.物件の写真撮影
4.新着物件としてホームページにUP
5.お客様や業者からの問い合わせ対応(入電は早い者勝ち)
6.WEB掲載物件の更新作業(SOLD OUT表示や価格変更)
7.営業電話、営業メールの送信
8.内見希望が入った場合、売主側と日時調整
9.現地案内
—————– 申し込み後 —————————
10.ローンの事前審査に必要な書類作成・銀行との折衝
11.売買契約書・重要事項説明書の作成&説明
12.住宅ローンの本審査申込書作成と契約書作成
13.お客様と一緒に銀行にいき、契約を締結
14.リフォーム希望がある場合はアドバイス&業者手配

※会社によって仕事内容に違いがあると思います

見ていただくとわかると思うのですが、契約書や重要事項説明など、法律に深く関係してくる仕事です。土地や家についても様々な法律が関係してきます。またローンといった金融関係についても詳しくなくてはなりません。重要事項説明ができるのは宅建の資格を持っている人に限られます。

不動産営業の大変なところ

1.勤務時間が長く、休みが少ない(ちなみに私は平日2日休みで祝日なし)
2.体力的に辛い(真夏の一軒家は蒸し風呂)
3.撮影して、WEB掲載して、現地案内しても売れない時は売れない
4.契約書作成等、神経を使う(間違ったは許されない)
5.宅建法や建築法等、覚えることが多い(更地から家を建てる場合に知識が必要)

不動産営業の良いところ

1.売れれば儲かる(高い物件のインセンティブすごい)
2.撮影など外に出るので、ある程度自由がある
3.色々な法律や知識を学べ、独立や転職ができる(経営者1人の不動産会社もある)
4.抜け道等に詳しくなる
5.普段は入れない人の家の中を見ることができる
6.営業の技術が磨かれる


不動産会社の変なところ

1.いまだに電話、FAXを多用する
2.不動産流通システムに同じ物件を何度も新しく登録する会社がある
  新着かと思ってみると前からある物件で、とても迷惑。
3.仲介業者に物件の有無を電話で確認する時の「定型的やりとり」がおかしい。

 プルルル
  〇〇不動産ですが確認お願いします。(こうやっていきなり話し出す)
   →はい、どうぞ
  〇〇の中古戸建、4800万です。
   →はい、ございます。
  ありがとうございます、がんばります! ガチャ (1分以内に終わります。。)

がんばりますって・・他社相手にいうことでしょうか。。ww
もしかして、これって地域で違うのでしょうか?

不動産業界の残念なところ

これを説明する前に、媒介契約不動産手数料の話をしないと通じないので、まずは説明を。

媒介契約の種類

専属専任媒介契約 お願いした業者が探し出した相手とだけ。自分で探した相手は✖。
専任媒介契約 他の業者への依頼は禁止だが、自分で探した相手は〇 。
一般媒介契約 他の業者にも依頼可で、自分で探すことも〇。

この3種類があり、不動産会社へ土地や中古の住宅の売買を依頼する場合には、いずれかの契約を結ぶ必要があります。そして、一般媒介契約以外は 宅建法により不動産流通システム(レインズ)への登録が義務付けられています。つまり、どんな不動産業者もそれを見て、お客さんに紹介することができます

不動産手数料について

不動産は仲介手数料の上限が決められています。この手数料は売主と買主、どちらも払うことになるものです。

3,000万円で不動産を売却できた場合の仲介手数料(上限)

200万円以下の部分 200万円×5%+消費税 =10.8万円
200万円を超え400万円以下の部分 200万円×4%+消費税 =8.64万円
400万円を超える部分 2,600万円×3%+消費税 =84.24万円
合計 10.8万円+8.64万円+84.24万円 =103.68万

※ (3000万×3%+6万)×消費税(1.08)=103.68万 で計算できます。

例えば、1億の物件が売れた場合の仲介手数料上限は
       (1億×3%+6万)×消費税(1.08)=330.48万 です

買主と売主それぞれが、この仲介手数料を払います。専属専任媒介契約や、専任媒介契約をしている場合、その業者が買主を見つけたとしたら、両方から手数料が貰えます。これを業界用語で「両手」と言います。

不動産業界の囲い込み

つまり、専属専任媒介契約か 専任媒介契約をした業者が自分たちで売主を探せば倍の手数料が貰えるというわけです。そのため、流通システムに登録した後にすぐ消してしまったり、電話をしても担当がいない、住所が今わからないと言われ続けたりします。これを「囲い込み」といいます。

また、3000万の物件でも、1億の物件でも営業の手間は同じです。つまり、安い物件より高い物件を売った方がインセンティブが上がります。

インセンティブは会社によって様々ですが、仲介手数料の15%とすると

1億の物件を違う業者が買主を見つけた場合(片手)で49.572万
自分で見つけた場合(両手)はその倍の99.144万です。

なので、高い物件やすぐ売れそうな物件ほど囲い込みが起きます。お客さんにとっては迷惑な話です。全ての会社がそうではありませんが、大手ほどやる傾向が強いです。

売主が必ずやったほうがいい事

レインズ(ネットで見れる不動産流通システム)の「登録証明書」を発行して貰うこと

レインズの登録証明書とは

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を締結した場合、登録証明書に売主(売却依頼主)専用のIDとパスワードが記載されています。「売却依頼主用物件確認」の画面からログインすると、依頼した物件のみレインズ登録情報を確認できます

これでご自身の物件を監視して下さい。とてもいい加減な入力だったり、両手狙いの担当が消してしまうこともあります。

登録内容を確認して、もっとこうして欲しい等の依頼を伝えてみて下さい。通常、住所の枝番は載せていません。理由は、売られたくないのもありますが、無断で見に行く業者が増えるからです。それでもよければ、色々な業者が見に来ると思うので売れる確率は増えると思います。

不動産業者の実態がよく書かれているサイトがありましたので、ご興味ある方はどうぞ。賃貸のようですがウチコミという自分で登録できるサイトがあるのですが、ここでも不動産の闇について記載があり、不動産業界の酷さを嘆いています。自分で登録というのは新しいですね。営業ノルマがあって大変というのもあるんだと思いますが、知識や営業力が必要な素晴らしい職業なので、お客さんにとっても誠実でカッコイイ業界になるといいな~と思います。

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